上海住房市场再迎新规。记者9月27日从上海市规划资源局获悉 ，《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》已于近日出台 。
《若干意见》共有5大类、17条具体举措 。业界认为 ，新规为上海高品质住宅建设提供了明确标准，其最大亮点是调整了阳台设计有关规范 ，最大程度回应市场对宽敞阳台的需求。
随着上海住宅品质提升进入规范化 、标准化的新阶段 ，住房市场的产品力有望迎来一轮集中释放 。
提升居住体验
《若干意见》在阳台 、架空层、建筑立面方面的计容标准有新变化 。上海住房新规落地后，一线城市已全部调整放宽计容规范 ，带来未来居住舒适度的全面升级。
阳台是一个家庭与室外形成交互的连接点 ，功能早已超越晾晒衣物的单一属性，增加了休闲互动 、花园造景 、收纳储物等场景 。这种变化反映出了现代家庭对宽敞阳台日益增长的需求 。
此次新规提出的阳台设计变化最大。同时符合以下条件的阳台（含封闭阳台），面积按其水平投影面积的1/2计入容积率：每户阳台水平投影总面积不大于该户型建筑面积的10% ，且不大于16平方米（含16平方米） ，户型建筑面积小于80平方米的，可以设置总面积不大于8平方米的阳台；每个阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含1.8米）。
以前 ，阳台按50%计入容积率的条件是 ，面积不超过8平方米，进深不大于1.8米 。如果是一套140平方米的户型 ，阳台最大8平方米 ，实际计容4平方米，市民免费享受多出的4平方米 。新规是按照“比例+阈值 ”双控 ，即不超过户型的10% ，且不超过16平方米，进深不超过1.8米 ，按照一半计容。那么此时 ，140平方米的户型，阳台最高可设计为14平方米，实际计容7平方米 ，市民免费享受另外7平方米 ，比以前多了3个平方米 。
沿公共绿地、广场河流 、风貌街道等地区，设计进深不超过0.75米（含0.75米）的带围护结构的开敞式阳台 ，其建筑面积不计入容积率 ，不计入可售面积，且不计入户型建筑面积10%的阳台面积 。也就是说 ，在具有景观优势的局部地区 ，有额外的阳台面积奖励。
“这对购房者而言是实实在在的利好 。无论是通风 、采光还是与户外交互，阳台的功能进一步拓展 ，市民们可以住得更舒适 。 ”一位克而瑞研究中心资深分析师说。
新规还引导开发商优化住宅户型设计 ，适应家庭人口数量和结构变化的需求，新建住宅鼓励灵活可变的户型设计 ，增加储物收纳空间、多功能弹性空间 ，提升自然采光率与通风效率 。
引导好设计变成产品力
在提升小区整体环境品质方面，新规也有变化 。
为了丰富建筑形态和整体效果，明确对住宅建筑外立面采用干挂石材、金属 、陶板或其他高品质材料 ，在“多测合一”测绘成果报告中明确饰面层建筑面积的 ，其饰面层不计入容积率。
专家表示，变化的重要意义是 ，用实在的政策利好去鼓励房企进行高品质建设 。过去上海的建筑规范较严格 ，近两年上海新房得房率普遍75%左右，很多企业不愿意做石材干挂 ，主要原因是以前的容积率要从外墙算起 ，石材干挂和墙体的中空部分也算作容积率，所以房企不愿牺牲可售面积而投入成本 ，导致得房率下滑 。新规之后 ，开发商使用高品质外立面的经济成本大幅下降，有望推动高端建材在住宅项目中的普及。
再比如 ，多高层住宅底层设置架空层 、风雨连廊用作通道、布置景观小品 、居民休闲设施等公共用途的 ，其建筑面积不计入容积率。这将推动房企把好设计从过去的“经济负担 ”变成了提升产品溢价和品牌价值的主动选择，激活创新意识 。
据悉，新规自9月26日起施行 ，主要适用于上海农村自建房外的住宅项目 。保障性租赁住房 、旧住房成套改造或拆除重建项目另有规定按相关规定执行。
短期来看 ，新规对住宅价格的直接影响有限，不会引发明显波动 。不过 ，如果将其与此前落地的楼市新政形成政策合力 ，将有效为消费者注入市场信心 。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“上海住房设计新规的出台，有望为‘金九银十’传统销售旺季的市场行情提供有力支撑 ，进一步激励开发商打磨产品力 ，推出更具市场竞争力的住宅项目。 ”
（文章来源：上观新闻）
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